신길우성2차 재건축 우창아파트와 통합 재건축 장단점

신길우성2차 재건축 우창아파트와 통합 재건축 장단점

재개발은 용산지방 투자자도 기웃기웃부동산 온라인 커뮤니티 회원들, 용산 유료 발품 투어후암서계청파동 등 민족공원국제업무지구 등 호재 빌라게이션, 재개발 기대감에 안정된 신축빌라 직영분양 흥미 늘어 임대아파트 50 공공재개발, 기대 안했는데 용산성북 잇단 참여 단독 부산 최대어 동래럭키아파트 재건축 첫 단추 끼웠다.

구로주공 재건축 사업성 분석

18년도 정밀안전진단 통과까지 하였지만 아직 조합설립 및 정비구역 지정이 안되고 있습니다. 평지에 대단지 아파트로 재건축이 가능하기 때문에 원칙은 매우 좋겠습니다. 구로주공 재건축 투자 금액은 1차 기준으로 4억 이상이 필요합니다. 현재 최저 호가는 7억 4천만 원이며, 예상되는 전세가는 3억 언더로 예상되네요. 구로주공 분담금은 30평대 아파트 소유 기준으로 크게 들지 않을 것 같습니다. 최대 2억 원 정도의 추가 분담금 예상해 봅니다.

용적률 300 적용 시 1,000세대가 더 증가할 듯하네요. 아직 정비구역지정 및 조합설립도 안된 단계입니다. 최소한 12년은 더 걸릴 것 같네요. 현재 30평 아파트가 10억 정도이며, 재건축 후 84 타입 기준 최소한 16억은 하지 않겠나 예상됩니다.

삼호가든 재건축 공사비 이슈

삼호가든은 언덕에 위치하여 장산 경관과 고도 문제로 정비사업의 100 이점은 활용하지 못합니다. 하지만 삼호가든 재건축은 워낙 사업성이 좋습니다. 정비사업 명칭은 우동1 재건축입니다. 현재 건축 계획으로 11개 동 34층 규모의 1,283세대 아파트로 재건축될 예정입니다. 일반분양 물량이 200세대 증가할 예정입니다. 조합원 물량 대비 일반분양 물량이 적은 편은 맞습니다. 설계 변경 예정이나, 현재로는 대형 평수 위주로 재건축을 진행하여 아파트 가치를 유지해야만 되는 의견입니다.

일반분양가를 알 수 없어 구조화된 사업성 판단은 힘듭니다. 입찰가 기준 삼호가든 가정 총공사비는 5,500억으로 1제곱미터당 600만 원 수준입니다. 계약한 금액에 시공사가 건설을 해낼 수 있을지 매우 의문입니다. 평당 1,000만 원은 들지 않겠나 싶습니다.

구로차량기지 이전가능성은?

구로주공에게 가장 필요한 정치적 뉴스는 구로차량기지 이전 여부입니다. 광명으로 이전하냐 마냐의 문제입니다. 수많은 반발 민원으로 현재 연이은 타당성 조사를 전개 중입니다.

유례없는 3차례 사전 타당성 조사로, 어떠한 방식으로 해결이 될지 예측이 불가합니다. 철도기지를 지하로 넣고, 공원을 조성하는 것도 나쁘지 않다고 봅니다. 어찌 됐든 구로주공에게는 기대감이 있으니 호재라고 볼 수 있겠습니다.

구로주공결론

구로주공 1차 및 2차 모두 훌륭한 대지지분과 용적률을 가진 아파트입니다. 또한 구로차량기지 이전 및 준공업지역 지정 가능성도 있습니다. 이런 이유들로 구로주공은 구로구를 대표하는 재건축아파트로 평가받고 있습니다. 신속히 정비구역 지정 및 조합설립까지 됐으면 좋겠네요. 구로주공의 미래가치가 현재 아파트의 가격과 재건축 분담금보다. 월등히 높다고 판단된다면 매수하시는 것도 좋겠습니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문