재혁신 이야기갈현 1구역 설명, 입지 투자 호재 분석

재혁신 이야기갈현 1구역 설명, 입지 투자 호재 분석

강북 지역 최대 재발전 사업장으로 총 4,116세대의 엄청난 규모를 자신있게 언급하는 갈현1구역이 요새 감정검토 심사 완료와 조합원 분양가를 공개 및 조합원 분양신청을 완료하면서 재발전 사업에 속도를 내고 있습니다. 이 구역의 종합적인 사업내용과 분양가 등 현황에 관련해서 알아보겠습니다. 이 구역은 지난 2011년 9월 정비구역으로 지정된 후, 2015년 12월 조합설립인가를 거쳐, 2019년 1월 사업시행인가를 받고, 2020년 5월 23일 조합원 총회를 통해서 시공사를 롯데건설로 선정하였습니다.

학부모들이라면 아파트 위치를 결정할 때 제일 가치있게 여기는 요소 중 하나가 학군입니다. 은평구 고등교육대책 기준으로 비교해 보겠습니다. 은평구의 학업성취도는 서울 평균보다. 조금 높은 수준에 있습니다. 여기에 갈현 1구역 주변 고등학교로 비교해 보면 상당히 높은 학원 성취도를 보이고 있습니다. 강남구의 학업성취도가 87로 나오는데 그 이상을 보이고 있습니다. 학원도 주변으로 105개가 보이고 있네요. 생각보다. 학군이 괜찮은 지역입니다.

학군 평가는 A를 주겠습니다.

갈현 1구역 투자가치

조합원 분양가를 살펴보겠습니다. 평수가 다양하네요. 25평형 조합원 분양가를 기준으로 투자가치를 알아보겠습니다. 25평형의 조합원 분양가는 현재 25평형 기준 4억 5천만 원 수준입니다. 여기에 요새 매물들을 살펴보면 프리미엄은 4억 중반대로 보입니다. 취득세 등 세금을 제외하면 총 투자비용은 25평형 기준 9억이 예상됩니다. 호갱노노를 통해서 주변 신축 25평형의 가격을 살펴보겠습니다. 첫번째 인근의 녹번역 이편한세상캐슬을 보겠습니다.

실거래가가 11억 중반대로 보입니다. 다음으로 힐스테회 녹번을 보겠습니다. 이편한세상캐슬과 실거래가가 비슷했는데 지난해 12월에 급매로 나간 거 같습니다. 10억 후반에서 11억 중반으로 보입니다. 이 두 아파트와 비교해봤을 때 안전마진을 고려해보면 다소 2억이 생기며 신축 효과까지 고려해보면 3억의 안전 마진이을 생각할 수 있습니다.

갈현 1구역 입지분석

교통수단 학군 인프라를 A, B, C 기준으로 평가하여 갈현 1구역의 입지를 분석해 보겠습니다. 갈현1구역은 3호선과 6호선이 있는 더블 역세권으로 마포 상암과 서울 3대 도심의 종로 CBD에 밀접하게 연계되어 있습니다. 첫번째 마포 상암까지와 종로 도심까지의 교통수단 순간을 확인해 봤습니다. 모두 30분이내로 나쁘지 않은 교통조건을 가지고 있습니다. 현재는 강남까지의 접근은 극도로 힘들다는 단점이 있습니다. 그렇기에 갈현1구역의 교통은 B의 점수를 줄 수 있겠습니다.

추후 호재 파트에서 이야기하겠지만, GTX A노선이 개통이 된다면 교통은 A를 충분히 승격 가능할 것입니다.

백화점, 대형마트 종합병원 주변 상권이 모두 소중한 요소가 되겠습니다. 우선, 대형마트와 백화점을 살펴보겠습니다. 백화점은 없고 이마트 롯데몰등이 존재합니다. 종합병원인 은평성모병원이 5분 거리에 존재하네요. 음식점 수는 상당히 많은 편으로 보입니다. 소크기 병원도 많은 편이네요. 백화점이 없습니다.는 것이 아쉽습니다. 기반시설 점수는 B가 적절해 보입니다. 최종 평점은 B를 줄 수 있겠습니다.

사건번호 2021 타경 57444 서울서부지방법원

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