전세 계약 사기 예방방법 등기부 등본 확인

전세 계약 사기 예방방법 등기부 등본 확인

등기부등본 조사 방법과 보는법에 관해 찾고 계신가요? 요새 전세사기와 연관된 안타까운 일들이 뉴스에 보도되고 있습니다. 전세 거래 사기 손해를 막기 위한 첫차례 단계로 등기부등본 확인을 꼭 해주셔야 합니다. 특히 거래를 전개형식 하시는 분들은 등기부등본에서 꼭 확인해야 하는 부분들을 체크하고 계약하셔야 합니다. 이시간부터 등기부등본 조사 방법과 보는법 및 필수로 확인해야 하는 부분들까지 세세하게 살펴보도록 하겠습니다. 등기부등본은 사람으로 따지면, 주민등록등본이나 가족관계증명서와 같은 과거 이력이 모두 나와 있는 증명서입니다.

그렇기 때문에 전세거래를 하기 전에 필수로 확인을 해봐야 하는 사항입니다. 등기부등본은 집주인뿐만 아니라 누구나 공개적으로 열람할 수 있습니다.

을구는 해당부동산의 채무근저당 및 임대관계전세권등기, 임차권등기를 확인할 수 있는 부분입니다. 즉, 소유권을 제한하는 사항들이 기재되어 있습니다. 더 쉽게 말하자면, 소유권 이외의 권리인 , , , , 등이 기재가 됩니다.

또한 이런 권리의 변경, 이전, 말소가 기재됩니다. 은행에서 근저당에 기한 채권최고액을 설정할 때, 관례적으로 현실 융자금액의 120 – 130%를 설정합니다. 이것을 감안한다면 현실 채무액을 알 수 있습니다.

갑구와 을구에 기록된 각각의 권리들 중 말소되지 않고 열정적인 권능 중에서 경매될 경우 낙찰인에게 인수되는 권리는 무엇이며 말소되는 권리는 어떤 내용인 것인지 제대로 분석해야 합니다.

제대로 보는 법

등기부등본을 제대로 보려면 표제부에서 사용승인 유무, 부동산의 소유권 보존일, 대지권미등기, 토지별도등기, 건평 등 부동산의 외형1동의 표시 및 전체 건물에 관한 부분을 제대로 확인해야 합니다. 갑구와 을구의 사항을 날짜 차례대로 나열하여 말소기준권리를 찾고, 소유권 변동사항이나 인수권리가 없는지 확인합니다.

등기부상 권리순위의 결정은, 같은 구에서는 순위번호에 따르고, 다른 구에서는 접수번호에 따릅니다.

결국 날짜 차례대로 나열해 보시면 됩니다. 부기등기는 주등기의 순위에 따르고 부기등기 상호 간 순위는 그 전후에 따릅니다. 만약 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기에 의합니다. 그리고, 가처분의 경우에는 가처분권자가 그 본안소송에서 승소할 경우 가처분 수위에 따릅니다.

확인해야 될 부분

등기부등본을 열람한 뒤, 페이지 수를 확인해 주시고 필요한 부분을 찾아서 확인해 주면 되겠습니다. 처음 등기부등본을 보시면 무슨 말인지 이해가 힘들 수 있으니, 반드시 확인해야 될 부분들을 정리해 보겠습니다. 등기부등본에는 구조나 면적 등의 해당 부동산에 대한 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권능 설정 여부를 확인 가능합니다.

등기부등본의 구성 표제부 : 부동산 소재지와 현황 갑구 : 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (예를 들어, 가처분, 가등기, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등) 을구 : 소유권 이외의 권능 관계 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)

표제부

표제부는 일반적인 정보가 기재되어 있습니다.

등기한 순서와 접수날짜, 건물의 위치와 명칭, 구조, 층수, 용도, 면적 등이 있습니다.

2 소유권자 확인 갑구

당연한 얘기겠지만, 거래를 할 때 임대주가 등기부등본상의 소유주와 같은사람인지 확인해야 합니다. 이는 소유권 관련 사항이 표시되는 갑구에서 소유주를 확인하면 됩니다. 보통 부동산에서 거래를 진행할 때 임대주가 외국에 있거나 피치 못할 상황이 아니라면 집주인 당사자가 직접 나와서 거래를 진행하는데, 가끔 집주인을 대신해 집을 관리해주는 관리인이 집주인 행세를 하며 부동산 거래를 하는 사건이 발생합니다.

이와 같이 계약의 당사자가 잘못되어버리면 나중에 내 권리를 보장받기가 아주 힘들어지기 때문에 등기부상의 소유주와 거래를 하는것이 맞는지 꼭 확인해야 합니다.

4 근저당 및 임차권 등기 확인 을구

마지막으로 근저당을 확인해야 합니다. 가장 좋은 경우는 대출이 아예 없는 경우면 좋겠지만, 요새 부동산이 워낙 비싸기 때문에 등기부등본에 어느정도의 근저당은 설정되어 있을 수 있습니다. 단, 근저당이 있더라도 보통 거래가격의 70 80 내외인 것이 그나마 안전하다고 생각할 수 있습니다. 근저당이 있는 집들은 부동산에서 사전에 집 소개 부분에 시세 대비 30 미만 등으로 근저당의 수준이 양호하다는 것을 명시해 놓기도 합니다.

을구에 임차권등기의 흔적이 있으면 조심하고 또 조심해야 합니다. 만약에 등기부등본을 확인했을 때 과거에 임차권등기가 설정되었다가 지워진 흔적이 있다면, 과거에 임대주가 예치금을 제때 돌려주지 않았다는 의미이기 때문입니다. 말소사항을 포함해서 등기부를 떼어보시면 과거에 있었던 임차권등기의 흔적이 나오게 됩니다.

자주 묻는 질문